今年的樓市由于疫情的影響顯得比往常更復雜一些。對于樓市的熱度,2種截然相反的看法都有非常多人支持。

今年的樓市由于疫情的影響顯得比往常更復雜一些。對于樓市的熱度,2種截然相反的看法都有非常多人支持。


(1)看多:有人認為近期不僅有很多市區一手豪宅非常熱銷,而且二手房量價齊漲(包括筆者自己也發現,關注的天山板塊次新小區也確實提價了),4月交易量約2.45w套,直追2016年。似乎樓市離全面爆發只差一點小火苗了;


(2)看空:有人認為如果把1-4月放在一起看實際上整體成交量不過是去年的71.7%(一手+二手),而且疫情對于潛在購房者收入的影響很大,今年樓市不會好。當前樓市看上去如此熱鬧,主要是疫情的打斷讓重啟后的樓市交易集中在更短的時間里發生了。


那么今天,筆者就來聊一聊自己對于今年樓市的理解。主要涉及3個問題:Q1.當下樓市究竟熱不熱?Q2.樓市當下的狀態是否可延續?Q3.當下我們應該如何應對?


Q1.當下上海房產-樓市究竟熱不熱?


就當前市場而言,我與前者看多者的觀點更加一致。今年的樓市熱度確實很高,完全不亞于讓人恍如回到2016的2019年3月和4月。


理由1. 本就不差:同比往年同期,也在平均水平


雖然相比于2019年1-4月,今年同期的交易量不過只是71.7%左右。但實際上是去年成交量太高了。2019年的3月、4月可是一度令人產生出「夢回2016」錯覺的月份啊。 而與2010年以來同期水平相比,今年1-4月的整體成交量(一手+二手)雖然不高,但也只有2013年、2015年、2016年和2019年是明顯高于今年的。


其它基本都在接近的水平上。如果只看二手房(更能代表真實市場),在這11年中2020年1-4月的成交量正好排名第5,還略高于平均水平。

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理由2. 其實極高:更合理去比較,過去11年排名第4


而實際上,直接用今年1-4月去和往年同期比較是極不公平的。今年整個2月既沒有一手房供應,也幾乎無法進行二手房帶看。而且即便有供應,還有大量人員尚甚至一直到3月都未返滬,上海樓市何談重啟?


可以參考3月初的復工情況:根據百度地圖慧眼3月5日發布的城市復工指數,截至3月3日,上海市復工指數TOP5轄區為:崇明區(66.86%)、金山區(65.68%)、虹口區(59.42%)、長寧區(58.45%)、松江區(57.93%)。其中,崇明區復工指數為全市第一;楊浦區、奉賢區、嘉定區、徐匯區、靜安區、青浦區、普陀區、寶山區復工指數均低于全市平均水平(57.23%)。


如果要進行整體比較,更為合理的是以2020年1-4月與往年1-3月的成交量進行對比,甚至可能還要加上部分5月的成交量。從這個角度來說,今年至今的樓市熱度確實極高,其實還要超過2019年。

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理由3. 量價齊漲:57%二手小區價格上漲


樓市的熱度當然不能僅憑成交量來判斷,價格的變化也至關重要。而2020年1-4月的樓市明顯是貨真價實的熱度,表現出「量價齊漲」的特征。 一手房部分自不必說,有很多項目都拿到了前2年無法想象的價格,一手房價格水平自然就上漲。當然一手房的價格更多還是受到管控影響,并不能說明市場真實情況。


但二手房的價格變化就很有意義了。筆者將1月初的約6.2w套掛牌房源與4月底的約5.7w套房源數據進行了仔細對比,得到的結果是:在有參考意義的約4400個小區中,有超過2500個4月掛牌價格較1月上漲,即57%二手小區價格出現上漲。


而且由于筆者今年自己也考慮置換,因而有非常直觀的感受。至少我所關注天山板塊次新房,近期新上架房源價格明顯上漲,而且之前關注的房源去化周期也非常短。只從結果來看的話,當前樓市無疑處于「量價齊漲」的火熱狀態。當然未來并不是過去以及當下的簡單延伸,現在的樓市火熱我并不認為足以代表接下來繼續火熱。


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